案情简介

2023年11月17日，出租人与深圳市某某贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，租期自2023年12月24日起两年，约定免租装修期至2023年12月23日。同月27日出租方依约交付房屋，承租人未按约进场装修，并于12月6日明确表示不再承租。12月21日，出租方以承租人根本违约为由发出《关于解除租赁合同的函》，通知解除合同；2024年4月10日将案涉商铺另行出租。

办案思路

1. 依约主张违约金：承租人未按期进场装修并明确退租，同时构成合同约定的“擅自中途退租”与“超过十日未进场装修”两项根本违约，依第12.2条应支付相当于六个月租金、物业费、市场推广费之和的违约金215,127.23元。
2. 论证损失的综合性：租金、物业费、市场推广费共同构成商铺整体经营价值。承租人虽未实际使用，出租方仍已投入前期招商、承担铺位空置及重新招商等成本；物业服务与市场推广（商场整体运营、客流维护）属商户入驻自带的价值构成，违约金基数不应剔除该两项。
3. 二审反驳“实际损失仅租金”：违约金系双方预先约定的违约责任承担方式，目的在于弥补损失而非仅计算已发生支出。一审已将违约金自“六个月”下调至“三个月”，已基于公平原则作大幅调整；出租方在合同解除后须重新招租，期间管理成本与机会成本均属损失范畴。一审综合预期租金收益损失、违约过错及出租方减损义务（2024年4月另行出租）酌定三个月，系自由裁量权的合理行使。

办案结果

一审确认合同于2023年12月21日解除，判令承租人支付违约金87,563.62元（三个月租金、物业费、市场推广费之和107,563.62元，扣减已付意向金20,000元）；二审驳回上诉，维持原判。