案情简介

2023年9月25日，出租人与湖北某某时尚美容美发有限责任公司签订《房屋租赁合同》，租期2023年11月18日至2026年11月17日，首年月保底租金17,810.90元、月物业费11,933.60元、月市场推广费1,581.20元。承租人租金交至2024年8月31日，另付租赁保证金99,468.05元、公共事业保证金3,729.25元（合计103,197.30元）。2024年9月起欠付租金，9月29日至10月17日停业超过十日。10月22日出租方邮寄《关于解除租赁合同的函》，因收件地址“查无此人/单位”被退回。诉讼期间承租公司于2025年2月6日注销登记，出租方申请将其三名股东变更为被告——三人在注销时承诺对公司未了结债务承担责任。

办案思路

1. 以邮寄解除函及合同第15.1条“寄出后第三天视为收讫”主张合同于2024年10月25日解除。
2. 分别主张解除前租金、物业费、市场推广费，水电费，以及按0.1%/日计算的逾期违约金。
3. 依第12.2条“六个月租金＋物业费＋市场推广费”主张违约金187,954.20元，并主张三倍标准的房屋占用费及打围费、改造费。
4. 公司注销后依《最高人民法院关于适用〈公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条，以三股东注销时承诺担责为由追加其为被告，主张对公司债务承担责任。

办案结果

法院认定合同于2024年11月10日解除——因解除函所用收件电话非合同约定电话，直接适用“寄出后第三天视为收讫”有违公平原则，改以2024年11月10日围挡房屋、实际收回之日为解除日；判令支付2024年9月1日至11月10日租金等合计73,093.30元（算至实际收回日，高于原诉请的55,577.86元）、水电费2,812.18元；以没收租赁保证金及公共事业保证金合计103,197.30元作为违约责任承担方式，对违约金、逾期违约金、打围费、改造费、占用费等其余主张不予支持；认定三股东对公司债务承担相应责任。