案情简介

2025年6月30日，出租人与吴某签订《房屋租赁合同》，租期2025年6月25日至2026年7月24日（13个月），免租期30天，含税月租金8,303.75元、月物业费4,196.25元。签约前双方曾就车位数量、免租期长短、房租金额通过微信反复沟通。合同签订后，承租人支付两个月租金及物业费25,000元、押金12,500元、公共事业保证金1,000元。此后承租人以上述房屋中央空调每晚7点关停、频繁高温保护（室内29℃）、车位由4个缩减为3个、房屋不具备办公条件为由，于2025年8月16日至19日搬离并腾空房屋，但保留自装U型锁未交还。2025年11月27日，出租方邮寄《关于解除租赁合同的通知函》（落款2025年10月31日），因承租人拒收被退回。出租方起诉请求确认解除、支付欠款15,971.79元及违约金75,000元；承租人抗辩主张合同已于2025年8月19日因实质腾退而解除，出租方怠于收房、扩大损失。

办案思路

1. 主张合同合法有效，承租人无权单方退租，其擅自搬离构成违约；出租方依约取得解除权，并以解除通知函送达为节点主张合同解除。
2. 分别主张欠付的保底租金、物业费、电费，以及按“剩余租赁期超6个月不满1年”档计算的六个月违约金75,000元［(8,303.75＋4,196.25)×6］。
3. 针对三项抗辩逐一反驳：①空调、车位瑕疵不构成解除事由——空调开放时间有合同附件四约定，车位承诺证据不足；②合同并未于8月19日实际解除——违约方单方腾退不产生解除效果；③承租人保留U型锁、未交还房屋，出租方有权继续主张费用。

办案结果

法院确认合同于2025年10月31日解除（既非出租方主张的11月9日，也非承租人主张的8月19日）；承租人已付履约保证金12,500元不予退还；判令支付违约金12,326.71元，驳回其余诉请。